“我家的二手房能卖多少钱？”“一般二手房的价格是怎么评估的？”随着二手房交易越来越红火，二手房评估越来越受到房主和买房人的关注。

　　家住和平区的张先生最近正在寻购一套二手房。据他反映，目前市场上的二手房交易主要靠买卖双方来协商成交。但由于买卖双方往往对价格的心理预期存在着较大差距，卖房者总想将价格抬高一些，卖得越多越好；买房者总期望价格低一些，尽量少掏一些钱，在这种情况下，令讨价还价的过程变得漫长而艰难，大大降低了成交的效率。据业内人士介绍，这是阻碍沈阳市二手房市场成交的一个比较重要因素。很多消费者表示，在目前没有指导价格的情况下，如何评估自己的二手房显得尤为重要。它可以使人们在购房之前对市场行情有个大概的了解，使买卖双方心理预期值不至差距过大，这样也有利于提高成交的效率一般情况下对于二手房的价格，买卖双方可以综合考虑供求关系、交通便捷程度、小区环境、公共设施完善程度、建成年代、楼层、朝向、户型、房屋设施、装修状况等因素的影响，最终确定实际的买卖成交价格，这些因素可以用一个简单的公式体现出来二手房交易，影响最大的就是房屋的折旧费。房子一旦进住使用便进入了折旧期。一般说来，砖混结构房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2%；钢筋混凝土房屋的折旧期限是70年，那么每年的折旧率为1.4%%左右。其次还有户型因素，二手房因户型不合理、功能太落后而逊色于商品房，如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房（简称“三小”套型），则要扣减10%。再次是楼层的不同，价格也不一样，例如以一至二层为基准价，五层、六层扣减3%，七层减5%，而三层、四层则要加3%，顶层要减5%。朝向因素，假如房子没有朝南的门窗，则要减5%。小区环境对房价的影响，没有物业管理时扣减5%，小区没有单独封闭，也要扣减5%%，属于重点中小学区域的房子则要加15%。

　　在以上数据的基础上，一般二手房报价应为同区域商品房价格的60%~70%左右，约是当前周边房屋租金的100倍。举个例子：某房1990年建成，楼层为4层（共6层），建筑面积60平方米，属二级地区，房屋结构为砖混。于是，因为是“三小”套型：-10%；折旧率10年×（-2%）=-20％；楼层：+3%%；朝向：南北；非小区和无物业管理：（-5%）+（-5%）=-10%；重点中小学区：+15%；当地商品房价格为4000元/平方米。该房子的价格为：4000-（4000×20%+4000×10%-4000×3%-4000×15%）=3520（元/平方米），从而此房的实际成交的指导价格约为3520×100×60%=21.12万元。