中国大地财产保险股份有限公司北京分公司裁决书
北京有非常多的商务用写字楼，且承租人再搬入前对房屋进行必要的装修以便办公是很必要的（何况申请人的装修时得到了被申请人以及其他相关部门认可的），但是租期届满后将房屋恢复装修前的状态确实很困难的。申请人认为，在北京的商用房屋租赁市场，只要装修是得到了出租人允许的，就应当认为是出租人对房屋归还时状态的一种默认，这是商务用房租赁的通常做法，要求承租人在交还房屋时要将商用房屋恢复至承租前的状态是不可能做到的，也是对资源的巨大浪费。
而且根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，承租人返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。由于双方对是否要将房屋恢复原状没有约定，因此，申请人有权依据房屋的性质将使用后自然状态的房屋返还跟被申请人。
二、 被申请人的仲裁答辩与事实严重不符，其答辩主张不成立。
（一）在答辩状的第一条三项中，被申请人称其多次通知申请人补交租金时，申请人却以种种理由拒绝支付。这一点与事实严重不符。申请人提交的证据中有吴彩霞女士的证人证言，申请人从未拒绝过补交房屋租金。庭审中，被申请人一方的证人李燕小姐也认可了同样的事实。
（二）在答辩状的第二条第二项中，被申请人列举了《中华人民共和国合同法》的第二百二十三条，主张申请人未经被申请人同意，对标的房屋进行了改善，增设了他物，因此其有权要求申请人恢复原状获赔偿损失。对此，申请人提请仲裁庭注意：案涉租赁房屋的用途是办公用房（合同第二条第一款），既然是办公用房进行必要的装修是不可避免的。而且，合同第六条第七款约定，申请人对该房屋的装修以不损坏该房产整体结构和设施为原则，以此可以推断，被申请人是同意申请人对房屋进行装修的。事实上，申请人聘请了专业装修公司对房屋进行了装修，对消防设施的改造也是经过了北京市公安局消防局的审核通过的；同时，在申请人承租的三年中被申请人从未对房屋的装修表示过异议。因此，申请人的装修行为合理合法合约定，被申请人根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条提出的抗辩显然是站不住脚的。
（三）在答辩状中，被申请人称申请人主张租赁押金的银行同期活期利息无法律和合同依据，但事实恰恰相反：
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，一方不履行或不当履行合同义务即违约，守约方有权要求违约方继续履行或予以补偿并要求赔偿。申请人认为，本案中，申请人一方并没有违约行为，那么既然没有违约行为，被申请人就无权依据此条法律要求申请人；相反，被申请人在申请人履行了相应合同义务并同意支付面积差额租金的情况下却迟迟不将押金人民币111，261元归还申请人，该行为已经是一种违约行为，因此申请人不但要求被申请人返还押金，被申请人还需支付从2007年1月17日至被申请人还款之日的银行同期活期利息。
填补损失原则。申请人认为，根据《民法通则》第一百一十二条第一款、《担保法》第七十一条第一款的规定押金不论形式如何，其目的都是约束承租方履行合同义务，所以，在押金的质押期间出租房（债权人、被申请人）当然有权收取押金所升值孳息（利息），这也正是申请人在合同约定返还押金时不计利息的原因。但是，这与申请人的仲裁请求并不矛盾，合同中，申请人所谓的“不计利息”期间指的是租赁期间（2004年1月6日至2007年1月5日），而申请人现在要求的是租赁期满后的2007年1月17日至被申请人还款之日的利息，这与合同约定的期间是两回事。
根据本按合同第四条第四款和《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，如果被申请人在合理期限内将租赁押金归还申请人，返还后产生的孳息（利息）当然应当属于申请人。因此，依据合同和法律规定申请人有权获得此笔利息。
三、申请人对被申请人在仲裁庭审过程中的一些主张表示异议。
关于举证责任。被申请人在庭审过程中反复强调，是否将房屋恢复了原状应当由承担义务的一方负举证责任，即应当由承担恢复原状的一方对其是否履行了该义务承担举证责任。申请人认为这本身就是一个伪命题。由于双方在合同中根本没有约定需要申请人一方在租赁期满后将房屋恢复原状，那么又何来履行恢复原状之义务呢？ 又何来承担恢复原状的举证责任呢？被申请人一直在规避一个非常重要的事实：双方在合同中根本没有约定需要将房屋恢复原状。
申请人举证证明曾花费一万多元拆装费将隔断拆除、对其他设备进行清理，并不代表申请人认同被申请人“恢复原状”的主张，而是说明申请人已经很好的履行了后合同义务，对于被申请人的无理要求申请人有权拒绝。
综上，申请人认为，关于补交房屋租金，申请人从未拒绝过，双方的争议也并不在此；而被申请人以将房屋恢复原状的不合理要求刁难申请人，致使申请人无法拿回押金并损失了相应的利息。申请人请求仲裁庭支持申请人的仲裁请求，驳回被申请人的反请求。
被申请人庭后补充意见的主要内容是：
一、申请人之仲裁请求无合同和法律依据，应依法予以驳回
（一）申请人未按照合同的约定向被申请人交付房屋租赁面积差额部分的租金，在申请人履行上述义务之前，其无权要求返还租赁押金。
1、根据合同第四条第三款和第四款中关于返还押金的约定，申请人在未缴清费用前无权要求返还押金。
2、申请人尚拖欠被申请人房屋面积差额部分租金人民币87，696.27元
根据合同，租金应以实际面积为准，并按照多退少补的原则进行租金结付。本案中，房屋实际面积比合同中约定面积多19.6平方米，因此，申请人应当补交租金人民币87，696.27元。
3 申请人未缴清合同约定的费用之前，无权要求被申请人支付租赁押金。
被申请人及代理人多次通知申请人补交房屋面积差额部分的租金，但被申请人却以种种理由拒绝支付，故在申请人履行上述义务之前，被申请人无义务返还申请人的押金。此外，根据我国合同法关于先履行原则只规定，被申请人在申请人补交租金之前暂不退还押金是有事实和法律依据的。被申请人认为，申请人此项仲裁请求不能得到支持，应予以驳回。
（二）申请人主张押金的银行同期活期利息无法律和合同依据，应予以驳回。
1、合同明确约定租赁押金在返还时不计利息。
合同第四条第四款明确约定租赁押金在返还时不计利息，这是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性和禁止性规定，被申请人和申请人均应当严格按照合同的约定履行，申请人向被申请人主张租赁押金得利息无合同依据和法律依据。
2.因申请人的原因导致被申请人无法返还扣除租金和房屋恢复原状费用后的剩余押金，应由其自行承担利息损失。
虽经被申请人多次通知，申请人拒不履行合同第四条第二款规定的义务，既不积极协助，也未提供任何银行账户，使租金结算遥遥无期，被申请人无法返还扣除租金及房屋恢复原状费用之后的押金，因此，应由申请人自行承担利息。
二．被申请人的反仲裁请求，既有合同依据又符合法律之规定，应依法予以支持。
（一）申请人应当立即补交房屋面积差额租金人民币。
根据合同第三条第二款和第四条第二款的约定，申请人应当按照房屋的实际面积支付租金。合同中约定的面积为289.84平方米，房屋产权证中登记的实际面积为309.44平方米，实际面积比合同约定面积多19.6平方米，因此，申请人应补交人民币87，696.27元。
在仲裁委员会规定的举证期限内，被申请人依法提交了：1）《房屋买卖合同》，以证明黄某某与北京香海会展房地产开发有限公司商品房买卖合同中约定的面积；2）本按合同，以证明黄某某与申请人在合同中约定的房屋面积；3）《房屋所有权证书》，以证明案涉房屋的实际面积。申请人之代理人在庭审的过程中对此事明确予以认可，且其提交的吴彩霞的《证人证言》也直接证实了2006年12月中旬，黄某某之委托代理人李燕女士向申请人主张补交差额部分租金，但申请人至今都未补交的事实。在仲裁的庭审质证过程中，双方对申请人未补交差额租金的事实均无争议，仲裁庭对此部分主张应依法予以支持。
（二）申请人应当将所租赁的房屋恢复原状，或承担恢复原状之费用5000元；
1、房屋的原状
在仲裁委员会规定的举证期限内，被申请人依法提交了《房屋原状和装修标准及设备说明》《北京装典装饰公司装修方案及报价》，以此证明在申请人租赁之前的房屋原状。
2 、申请人使用后的房屋现状；
(1)地面上的办公隔断痕迹未能彻底清除；
（2）地板革未予清除；
（3）地面铺设的管线未予清除并未能将破坏的地面恢复原状；
（4）通风和消防设施作了大幅改动，未能恢复原状；
（5）墙面上的悬挂物未能清除。
根据房屋原状和申请人租用后的房屋现状两方面的对比，又依照合同第六条第十一款之规定，申请人没有按照合同的约定履行将清洁整齐，状态完好或修复原装的房屋交付被申请人之合同义务。
申请人在一系列的陈述中包括庭审后补交的证据材料均声称其已履行合同的义务，但无有效的证据证实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”规定，申请人对退房时房屋是否清洁整齐，状态完好或修复原装承担绝对的举证责任，否则应承担不利后果，至今申请人无任何有说服力的证据材料说明其已按照合同约定将清洁整齐，状态完好或修复原状的房屋交给被申请人，应直接推定申请人已违约。从被申请人向仲裁庭提交的证据照片，全面客观的证实了申请人是用房屋后的状况，该状况严重违反了被申请人依据合同的规定应承担的义务。所以，申请人未履行合同中将清洁整齐，状态完好或修复原装的房屋交付被申请人之义务是毋庸置疑的，其应继续履行合同中的义务或赔偿相应损失。被申请人认为，被申请人要求申请人及时将房屋修复原状或者赔偿修复费用人民币5000元的请求合理，应当得到仲裁庭的支持；而申请人的仲裁请求没有合同和法律依据，应当依法予以驳回。
二、仲裁庭的意见
（一）关于解决本案争议应适用的法律和合同依据
