[裁判类型]：民事
[审判程序]：二审
[裁判时间]：2007年03月15日
[裁判字号]：[2007]沈民（2）房终字第355号
[案例来源]：中鼎网
[案情摘要]：上诉人（原审被告）：蔡红花，女，1982年8月26日出生，朝鲜族，无业。住沈阳市皇姑区泰山路69?49号4?4?2。委托代理人：方久惠，沈阳市铁西区正兴法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：
[案例正文]：
上诉人（原审被告）：蔡红花，女，1982年8月26日出生，朝鲜族，无业。住沈阳市皇姑区泰山路69?49号4?4?2。
委托代理人：方久惠，沈阳市铁西区正兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：高国军，男，1958年8月7日出生，汉族，无业，住沈阳市皇姑区步云山路49号2?6?1。
原审被告：桂荣彪，男，1967年7月14日出生，汉族，住沈阳市皇姑区泰山路69?49号4?4?2。
上诉人蔡红花因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2006）沈铁西民二房初字第383号民事判决，向本院提出上诉。本院于2007年2月7日受理此案后，依法由审判员吴波担任审判长，代理审判员韩鹏主审，与代理审判员李倩共同组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，蔡红花与桂荣彪系夫妻关系，欲将位于沈阳市铁西区南七西路画苑小区6?1幢372号，建筑面积52平方米，373号建筑面积44.97平方米（两房一证）的夫妻共有产权住房出卖给他人，蔡红花到“利达房产信息站”处登记出售。2006年5月30日，经“利达房产信息站”和“众吉尔房产信息中心”介绍，桂荣彪出具了身份证、户口本、婚姻登记证书等材料，代表蔡红花与高国军签订了《房屋转让协议书》。三方约定，蔡红花、桂荣彪以170000的价格将该房出售给高国军，蔡红花、桂荣彪负责将出售房的暖气接好入室，并清理拖欠采暖费。双方在2006年6月1日清理贷款，即高国军先期给付蔡红花、桂荣彪100000元购房款（含定金5000元），用以偿还蔡红花在银行的以此房抵押贷款，待取消抵押权后将此房房证交给高国军，双方再于2006年6月20日前办理该房屋的产权更名手续后交付余款和房屋。协议书签订后，高国军于2006年6月1日给付蔡红花、桂荣彪购房款100000元（含定金5000元），又一同去银行用此款办理了蔡红花的以房抵押贷款还贷手续。经蔡红花、桂荣彪同意，高国军将此房一个产权证办成两个产权证。2006年6月19日，高国军与桂荣彪、蔡红花以及中介方一同去办理委托公证时，蔡红花、桂荣彪因对已协商好的锅炉不拆除的问题反悔，并明确表示不出卖此房了。促使高国军诉至法院。
原审法院认为，虽然蔡红花本人未在房屋转让协议书上签字，但其事先到中介所登记出售此房，以及其丈夫即桂荣彪在签订房屋转让协议过程中向中介和高国军提供的证明材料，足以使中介和高国军相信桂荣彪有代理权。桂荣彪收到高国军现金100000元后，于2006年6月1日用此款解除此出售房在银行的抵押权，蔡红花亦未做出任何反对的表示。而且2006年6月19日，蔡红花与桂荣彪又二次同高国军和中介方办理公证，此行为应视为对签订的房屋转让协议以及口头补充协议的追认和认可，故高国军、蔡红花、桂荣彪及中介三方签订的房屋转让协议以及口头达成的补充协议有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。蔡红花、桂荣彪在公证处临时反悔应负促成纠纷责任。虽然在双方签订协议时对办理产权更名过户手续的费用没有约定由哪方负担，但依据法律规定应由履行义务一方（高国军）负担。其中个人所得税的交纳费用应由蔡红花、桂荣彪负担。原审法院判决：一、被告蔡红花、桂荣彪于本判决发生法律效力后十日内将位于铁西区南七西路画苑小区6?1幢372、373号房屋交付给原告高国军。逾期则按170000元的日万分之二点一的比例赔偿原告经济损失；二、原告高国军于本判决发生法律效力后十日内将购房款70000元交付给蔡红花、桂荣彪；三、交付前此争议房的采暖费等一切费用由被告蔡红花、桂荣彪承担；四、被告蔡红花、桂荣彪协助原告高国军办理该住房的更名过户手续，所需费用，个人所得税由被告蔡红花、桂荣彪负担，其余费用原告高国军承担；五、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费3510元，由被告蔡红花、桂荣彪负担（原告已预交，由二被告直接给付原告）。
宣判后，蔡红花不服，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，改判被上诉人与桂荣彪签订的《房屋转让协议书》无效。其上诉理由是：1、被上诉人与桂荣彪私自签订的房屋买卖协议，上诉人没有同意卖此房，也没有任何上诉人的签字都是被上诉人与桂荣彪两人私下捏造的，被上诉人将10万元钱给了桂荣彪，上诉人都不知情。上诉人没有给桂荣彪任何书面上的代理权，桂荣彪也没有权利代表上诉人与任何人签订上诉人的房屋买卖协议，因此房屋买卖协议是无效的；2、争议房的产权证，更改成两个房证，并没有经过上诉人同意，因此私改房产证无效；3、被上诉人与桂荣彪用卖房款解除银行贷款抵押权，都是被上诉人与桂荣彪私下串通并瞒着上诉人办理的手续，上诉人根本不知情；四、上诉人与被上诉人没有签过任何书面协议书，更没有什么口头协议，一审把上诉人和桂荣彪混为一谈，没有法律依据；五、此案诉讼到法院所造成的后果均由被上诉人和桂荣彪两人承担，与上诉人无关。
被上诉人高国军辩称，上诉人的上诉请求和理由不成立，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议和口头协议合法有效，一审判决认定的事实和理由完全正确，上诉人应继续履行房屋买卖书面协议和口头协议。请求二审法院维持原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
上述事实，有房屋转让协议书、收条、房屋所有权证书、原审法院的询问笔录以及双方当事人的陈述等证据，已经原审庭审质证，本院予以确认。
本院认为，被上诉人高国军与原审被告桂荣彪之间签订的房屋转让协议书是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。上诉人蔡红花提出其未在该协议书上签字，也不知道办理解除贷款手续的事情，桂荣彪无权代表其签字的上诉理由，因从上诉人蔡红花在一、二审过程中的陈述内容来看，其确实有出卖争议房屋的意思表示，在被上诉人高国军与原审被告桂荣彪履行转让协议过程中，上诉人蔡红花也到房产交易中心与高国军、桂荣彪一同办理房屋的更名过户手续，因此应当认定蔡红花对于房屋转让的事实是明知的，并且也同意办理更名过户手续，故上诉人蔡红花提出高国军与桂荣彪签订的房屋转让协议无效的主张，本院不予支持。关于上诉人蔡红花提出被上诉人高国军没有经过上诉人同意，私改房产证无效的主张，因颁发房产证书属于行政机关的行政权限，其行为是否合法不是法院民事案件审查的范围，故对此上诉理由本院不予审查。根据原审法院对相关证人的询问笔录记载，双方未能办理产权更名手续的原因在于蔡红花、桂荣彪临时反悔，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，上诉人高国军要求蔡红花、桂荣彪继续履行合同的请求应予支持。但原审法院判决蔡红花、桂荣彪逾期交房按170000元的日万分之二点一的比例赔偿高国军损失，因双方合同并未约定逾期交房的损失赔偿问题，高国军在原审程序中也未提出该项诉讼请求，故对此应予纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、维持沈阳市铁西区人民法院（2006）沈铁西民二房初字第383号民事判决主文第二、三、四、五项及案件受理费负担部分，即第二项“原告高国军于本判决发生法律效力后十日内将购房款70000元交付给蔡红花、桂荣彪”、第三项“交付前此争议房的采暖费等一切费用由被告蔡红花、桂荣彪承担”、第四项“被告蔡红花、桂荣彪协助原告高国军办理该住房的更名过户手续，所需费用，个人所得税由被告蔡红花、桂荣彪负担，其余费用原告高国军承担”、第五项“驳回原、被告其他诉讼请求”以及“案件受理费3510元，由被告蔡红花、桂荣彪负担（原告已预交，由二被告直接给付原告）”；
二、变更沈阳市沈阳市铁西区人民法院（2006）沈铁西民二房初字第383号民事判决主文第一项，即“被告蔡红花、桂荣彪于本判决发生法律效力后十日内将位于铁西区南七西路画苑小区6?1幢372、373号房屋交付给原告高国军。逾期则按170000元的日万分之二点一的比例赔偿原告经济损失；”为“被告蔡红花、桂荣彪于本判决发生法律效力后十日内将位于铁西区南七西路画苑小区6?1幢372、373号房屋交付给原告高国军。”
二审案件受理费3510元，由上诉人蔡红花负担3410元，由被上诉人高国军负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 波
代理审判员 李 倩
代理审判员 韩 鹏
二00七年三月十五日
书 记 员 白 凤 岐
